コラム

エステートワン

2018年10月09日

アパートの査定方法はどのようにして決まるの?

所有しているアパートの経営を、何らかの事情で辞めようと考えているときには、売却をして現金化することが方法の一つです。その時は出来るだけ高い価格で物件を売りたいものです。そのアパートの売却価格を決める査定方法はいくつかあります。その方法により査定価格も変わります。その査定方法にはどのようなものがあるのでしょうか。

アパート査定方法1.収益還元法

アパートやマンション、ビルなどの収益物件の査定には3つの方法があります。一つ目は収益還元法と呼ばれる査定方法です。この収益還元法が収益物件を査定するときに、最も用いられている方法です。

アパート査定方法2.積算法

二つ目は積算法と呼ばれるものです。収益物件ではない一般的な住宅の査定方法には、この方法が用いられることが多いです。

アパート査定方法3.取引事例比較法

三つ目は取引事例比較法と呼ばれる方法です。この方法はそのアパートと似たような物件が近隣にある場合に、それを例にとり比較をして価格を査定する方法です。ですから類似物件がない場合には利用できません。

ではこの3つを詳しく説明します。

 

アパート査定で一般的な収益還元法について解説

まず収益還元法ですが、これはアパートやマンション、ビルなどの収益物件の査定では、一番よく用いられている方法です。この方法は2つに分かれています。

一つは直接還元法と呼ばれるものです。

基本的に収益還元法は、こちらの直接還元法を用いて計算するのが一般的です。もう一つはDCF法(ディスカウントキャッシュフロー法)と呼ばれるものです。

直接還元法よりもさらに細かく計算したい場合には、この方法を利用します。

しかしDCF法は、計算が複雑なことがデメリットです。

ですから収益物件の査定法は、直接還元法のほうを覚えておけばよいでしょう。直接還元法もDCF法も計算式を用いて査定価格を算出します。それでは直接還元法の計算式を見ていきましょう。

不動産価格= 1年間の純収益 ÷ 還元利回り

アパートの査定を直接還元法で求めたい場合には、以上のような計算式に当てはめてみます。

不動産価格を求めるには、そのアパートからの1年間の純収益を計算します。

純収益というのはアパートの家賃から、費用を差し引いた金額のことです。

アパートの費用とは主に、修繕費用や保険料などを指します。他にもアパートの管理を、管理会社に委託している場合には管理費も含まれます。

それらの費用は家賃の約20パーセントになることが多いです。それを差し引いたのが純収益になります。それを収益不動産の収益性を表す還元利回りで割ります。

例えば不動産価格が1,000万円で1年間の家賃収入が100万円、還元利回りが10パーセントのアパートがあるとします。するとこのような計算式が成り立ちます。

1,000万円=100万円÷0.1

しかしこの計算式の家賃収入である100万円は費用が差し引かれていません。

ですから約20パーセントの費用を引かなくてはなりません。

100万円-20万円=80万円

この80万円がアパートの純収益になります。これを当てはめてみます。

不動産価格=80万円÷0.1=800万円

つまりこのアパートの査定価格は800万円になります。 これが直接還元法を使った査定になります。ここで利用される還元利回りとは、そのアパートから得られる投資利回りのことです。

利回りの計算方法は次のようになります。
1年間の想定家賃÷アパートの購入価格=還元利回り

例えば1,000万円のアパートを購入して、年間に100万円の家賃が得られるならば、次のような計算式になります。
100万円÷1000万円=0.1

つまりこのアパートの還元利回りは10パーセントという事になります。

アパートを査定するときには、一般的にこの直接還元法を用います。

もう一つのDCF法とは、将来アパートから得られると予測される利益と、それを売却した場合の予想価格を、現在の価格に割り引く方法です。

簡単に言うと、キャッシュフローを割り引くことにより価格を算出するという方法です。直接還元法に比べると計算式が複雑なため、アパート売却時の査定のほとんどは、直接還元法で計算する方が単純でわかりやすいです。

二つ目の査定法である積算法は、一般の住宅などを査定する場合には、取引事例比較法とともに良く用いられている方法です。

しかしアパートの査定の場合には、収益還元法が用いられることが多いです。一般の金融機関が投資用物件を査定する場合でも、収益還元法を用いることが多くあります。

しかし物件の担保力などを考慮する場合には、この積算法を用いて計算をすると分かりやすいのです。

この積算法は、土地と建物の原価を基準にした考え方です。それぞれの価格を割り出して計算していきます。この積算法と収益還元法では査定価格に差が出ることが多いです。もし収益性の高いアパート、すなわち空室率が低く最寄りの駅が近くて、便利な場所に立地しているアパートの場合には、収益還元法を用いたほうが査定価格が大きくなる可能性があります。

逆に地方都市などで、広い土地に立地しているアパートなどは、収益還元法よりも積算法で計算した方が、査定価格が大きくなる事もあります。もちろん物件により違いがありますので、一概には言えません。ですからアパートの査定には、収益還元法と積算法の両方で計算してみると違いが判ります。

三つ目の査定法であるのが、取引事例比較法です。この方法はアパート以外でも、一般的な住宅などの査定でも用いられています。

査定するアパートと同じ地域にある、似たような物件を比較して査定額を割り出します。主にその立地の地域要因や、個別的要因を調査して価格を求めます。ただしこの方法は査定するアパートの近辺に、同じようなアパートがある場合だけ利用することが出来ます。比較する物件がない場合には、収益還元法や積算法を用いることになります。

3つのうちのどの方法であれ、不動産業者に査定を申し込むと、担当者は簡易査定と訪問査定の両方を行います。簡易査定とは、査定を依頼したアパートの大まかな相場を出すことです。

これでは細かい金額までは出せませんので訪問査定を行います。訪問査定とは、査定の担当者が実際にアパートのある現地まで訪問して査定します。

その時にそのアパートの周辺環境や、建物の劣化状況などを事細かに調べます。どの査定方法でも、このように事細かく査定額を算出するのです。

アパートの査定額を良くするには稼働率が高いことが大事

アパートの査定にはこのように3つの方法があります。ですが主に収益物件の場合には、収益還元法を用いることが多いのが事実です。では収益還元法を用いて査定をした場合に、査定額を少しでも上げるためにはどうしたら良いのでしょう。

一番肝心なことは、査定をするときにアパートが満室、もしくは満室に近い状態であることが大事です。収益還元法はあくまでも満室時の想定家賃から算出しますので、空室が多い場合には意味をなさなくなります。そのためにアパートのオーナーは空室を出さないように、アパートを経営していくことを考えなければなりません。

つまりアパートの修繕などの管理を徹底することが大事になります。アパートが駅から遠いなど、立地があまり良くない場合には、査定の時に不利になる可能性があります。しかし満室であれば、収益還元法を用いて査定した場合に、良い評価が出る可能性が高まります。

このように査定の金額を少しでも良くするには、アパートオーナーの努力次第なのです。それが売却する際の査定金額をアップすることに繋がってゆくのです。

 

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