コラム

エステートワン

2018年10月09日

初めてのマンション査定!気になる評点基準とは?

マンションを売却すると考えた時に、いくらで売却できるのかが気になりますよね。そんな時にまず行うのが、マンションの査定です。マンションの査定は評点というもので大きく決まってきます。では、マンションの査定に影響する評点の基準とはどのようなものなのでしょうか。評点について、また査定額を上げるために出来ることはないのかについて説明します。

マンション売却時の査定の基準とは?

マンションを売却しようと考えた時、まず気になるのがどのくらいで売れるのかということではないでしょうか。マンションの査定は、不動産会社の査定員が行います。そして、マンション査定をする時に基準となるものに評点というものがあります。評点とは、マンション等の不動産物件を細かい基準と条件で評価して点数化したもののことです。査定の基準を点数化することで、わかりにくい不動産の価格を誰でもわかりやすく判定できるようになります。
では、評点に影響するものはどのようなものになるのでしょうか。
評点がつくものは細かくたくさんあるのですが、代表的なものは、マンションの築年数です。これは新しいほど評点が高くなります。そのため、売却することが決定したら早めに行動に移すことが大切になってきます。

次に、交通の便です。マンションの立地は、査定をする際大きな差になってきます。例えば、駅からの歩く時間が5分以内なら人気があるためプラスの評点が付きますし、6分以上になるとマイナスの評点が付きます。バスの場合は、マンションからバス停までの時間、最寄りの駅までバスに乗っている時間など、細かくプラスやマイナスの評点が付けられることになります。
また、新築のマンションを買うときと同様に階層が高いほうが人気が高く評点はプラスになります。
そして、マンションの東西南北の向きや日当たりの点でもプラスになったりマイナスになったりします。
部屋の中にいて感じる振動や騒音に関しては、大きい道路や線路のそばなど回避できない原因で振動や騒音が起こる物件の場合、マイナスポイントになってしまいます。
マンションを売却する際には、最初から決まった定価のような金額があるわけではありません。もちろん、広さや周辺の同様のマンションの相場などでもおおまかな金額が決まりますが、その他の部分、つまりそのマンション独自の評価対象のポイントひとつひとつの条件に対して点数を付け査定価格を決定していくということになります。

マンションの査定額を上げるポイントとは?

マンションの査定をする時に、ポイントとなる評定基準。マンションの広さや相場、細かく決められている評定基準で査定額が決まるということが分かりました。法律では、査定された価格には根拠が必要と決められています。つまり、誰が査定しても同じ査定額になってしまうのでしょうか。そして、査定額は変えることができないのでしょうか。
もし、何か対策をすることで査定額を上げることができるのなら、少しでも査定額を上げたいものですよね。評定基準や広さや相場は、ほぼ決まっているもので変わらないかもしれませんが、査定をしてくれる不動産会社では、ある程度プラスαの独自の基準もあるようです。では、査定額を上げるには具体的にどのようにすればよいのでしょうか。

1)綺麗に掃除

査定をする際、やはり第一印象がきれいで印象の良い物件は査定が良くなります。特に水回りがきれいだと、家全体の印象がとても良くなります。大きく査定額が変わるようなことはありませんが、普段からきれいに部屋を使っているということも伝わります。なので、査定額を上げる1つ目のポイントはきれいに片付けて掃除をしておくことです。

2)メンテナンス箇所は報告

次に査定額を上げる2つ目のポイントは、リフォームをしたりメンテナンスをした場所をすべてきちんと不動産会社の査定員の方に報告しておくということです。家の中の壊れたところを直した所があったとしても、言わなければわからないからいいかなと思って報告するのをやめてしまうことがあるかもしれません。直したことよりも、壊れたことのほうが印象が悪くなってしまうと考えるかもしれません。しかし、パッと見てそんなにわからない場所でも、すべて報告しておきましょう。家の状態を隠さず報告してくれているということになりますし、壊れているところを直しているということは、きちんとマンションのメンテナンスをしているということで好印象になります。あとから、見つかったほうが印象は悪いので、必ず先に報告してしまいましょう。

3)破損箇所は直しておく

そして3つ目のポイントは、壊れている所があれば出来る限り直しておくということです。もう売却してしまうのだから直さなくてもいいかなと考えてしまうかもしれません。しかし、マンションを購入する方のことを考えると、入居してから直さなければならない箇所がある部屋は購入したくないと思うのではないでしょうか。また、目立たないところであれば壊れている所があってもわからないかなと直さない場合もあるかもしれません。しかし、査定の時に壊れた所がみつかってそのまま査定してもらって売却するよりも、直しておいたほうが確実に査定額は上がります。直しておいたほうがお得になることの方が多いので、壊れている場所はきちんと直しておきましょう。もし、直す時間がなく査定ということになってしまったときは、壊れている場所を報告して修繕したほうが良いか査定員の方にアドバイスをもらうと良いでしょう。直したほうが良いといわれた場合は、売却する前に直しておきましょう。

4)査定額内容を説明してもらう

4つ目のポイントは、査定額の内容を説明してもらうということです。売却を考えているマンションには、査定をしてくれる不動産会社の方が把握できていないプラスのポイントもあるかもしれません。また、マイナスのポイントが付いてしまった場合でも、説明を聞いたあとに改善できることかもしれません。査定額の内容をきちんと説明してもらい話し合うことで、査定額がプラスになることもあるということを覚えておきましょう。

複数の不動産会社に査定をしてもらう!

最後に、マンションの査定は、複数の不動産会社にしてもらうことも大切です。複数の不動産会社に相談し査定してもらうことは、時間もかかりますし体力的にも精神的にも大変です。しかし、マンションを査定してもらう不動産会社によって査定額には差が出てきます。やはり、得意な地域やマンションの規模、ファミリー向けか単身向けか、物件を多く扱っているかどうか、査定しているマンションがその不動産会社が扱いたいかどうかなど不動産業者によって得意な物件とそうでもない物件というものが出てきます。そして、それが査定額に反映されます。また、査定後実際にマンションを他の人に売却する際、高く売る自信がある不動産業者は、査定額も高く付けてくれる傾向があります。多少面倒に感じても、複数の不動産会社に査定をしてもらい、自分のマンションを納得できる査定額で売却できるようにしましょう。
現在住んでいるマンションを売却する場合には、売却のことだけを考えているわけにはいきません。その他にも、引っ越しのことや引越し先のことなども考えなければならず、手続きも多くあるので時間もなくとても大変です。しかし、マンションの売却額はその後の生活にも関わってきますので、おろそかにするわけにはいきません。
マンションの査定をしてもらうと決めた場合は、複数の不動産会社に同時に査定を依頼できるサイトや各不動産会社の口コミが載っているサイトなどもありますので、上手に利用しましょう。

 

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