コラム

エステートワン

2018年10月09日

アパート売却時にかかる「譲渡所得税」って何?

アパートやマンションを売却すると税金ってどうなるのでしょう?
会社員として働き給料を貰っている場合は、給料は給与所得として扱われ税金が課されます。一方でアパートやマンションの売却によって利益が出た場合には譲渡所得として扱われ税金が課されることになります。では譲渡所得とはどういうものなのか?詳しい内容をこの記事で説明していきたいと思います。

譲渡所得って何?注意するポイントは?

まず基本的な知識として所得税は利益に対して課されるものです。
会社で給料を貰っている人だと、税金って給料=収入の総額に課されているものだと勘違いしやすいのですが、所得税の対象となるのは収入ではなく利益。つまり収入から必要経費を除いた金額になります。給料の場合は必要経費とは何を指すのかが難しいので、簡易的に給料から決められた控除額を引いた金額に税金を課すことになっているのです。基礎控除や配偶者控除といった言葉はよく聞いたことがあるかもしれませんが、そのような控除額を引くことで簡易的に利益を出す計算をしています。

では本題です。アパートやマンションを売却した際の収入と経費って何を指すのでしょうか。
具体的な計算式としては以下のようになります。

譲渡所得=譲渡価格ー(取得費+譲渡費用)
税額=譲渡所得×税率

売った金額から買った金額と売るために掛かった金額を引くと利益がわかる。そしてその利益に税率を掛けることで税金の額がわかる。一見単純そうに見えるんですが、実はこの式にはいろいろな落とし穴が潜んでいるんです。

例えば取得費です。取得費というくらいだから、取得したときの金額だろうし、落とし穴も何もないように思えるかもしれませんね。でもちょっと考えてみてください。例えば30年前に1000万円で買ったマンションが1200万円で売れたとします。このときの利益って本当に200万円でいいのでしょうか?買ったときには新築だったマンションでも30年経てば、いろいろ古くなっているところもあるはずです。新築時に1000万円の価値だったのであれば、今の価値ってもっと低くなってそうな気がしませんか?

建物の場合だと、取得費を計算するには、購入金額に仲介手数料や登記費用等を加えたものから、減価償却費を引いて計算しなければいけません。簡単に言うと建物の場合は、建物が劣化した分金額を差し引いて計算しないといけないことになっているのですね。土地の場合だと価格の変動はあるかもしれませんが、土地自体が劣化したり、使うことで減ってしまうものではないので、減価償却は考える必要はありません。しかし建物の場合はそういう訳にもいかないのです。減価償却の計算方法については税法の改正等により取得時期で変わってきてしまうのですが、平成19年4月1日以降取得の建物だと以下の式で計算できます。

取得価額×償却率=1年間の減価償却費

償却率については国税庁のHP等で調べることができます。
減価償却には定額法と定率法という2種類の計算方法があります。この辺は簿記の勉強をしたことがある人などは詳しいかもしれません。建物の場合は今取得した場合だと定額法で計算することになります。定額法というのは毎年一定の金額で減価償却をしていく方法です。例えば30年間使える建物を3000万円で購入した場合を考えてください。この場合30年間かけて3000万円の価値があるものが毎年一定の金額価値が減っていき30年後には使えなくなってしまうと考えます。つまり毎年100万円建物の価値が減っていき最終的に30年後には価値が残らないといった考え方で計算していくことになります。
建物が何年使えるのかという点については、法定耐用年数というものが定められていて、国税庁のHPでも確認することができます。建物が何でできているか、居住用として使われているのか、オフィスとして使われているのか、もしくはお店が入っているのか等、用途や設計方法等で法定耐用年数は変わってくるので是非確認してみてください。

もう一つ取得費には注意しなければいけないポイントがあります。
それは買ったときの金額がわからなかった場合です。この場合、取得費は譲渡価格の5%になります。5%ってかなり少ない金額ですよね。1000万円で売れたアパートが買ったとき50万円だったなんて、そんなことはまずあり得ません。でも金額がわからないと、5%として扱われてしまうことがあるので、利益がかなり多くなってしまう=払う税金も多くなるという結果になってしまいます。今は売る予定がないという人でも、買ったときの契約書等は大切に保管しておいた方がいいですね。

あと譲渡所得について注意しなければいけないポイントとしては確定申告が必要になってくることです。会社から支払われる給料の場合だと、支払われるときに所得税は天引きされることになります。会社勤めをしていれば、給料の額面と手取りの差に驚いたこともあるかもしれませんが、給与所得の場合、所得税は源泉徴収という方法で天引きしたあと会社がまとめて納付することになります。そして年末調整で天引きし過ぎていたことがわかった場合などは税金が返ってきます。この辺りは多くの人がイメージしやすい税金の払い方だと思います。一方で不動産の譲渡所得となると税金を天引きするわけにもいきません。アパート売却等の場合だと、売却した人が税務署にいくら利益が出ていくら税金を納めますよということを申告しなければいけなくなってきます。これが確定申告です。確定申告についてはなじみがない人も多いと思いますので、もしアパートを売却することになったら、確定申告が必要ということは覚えておいた方がいいでしょう。

結局税金はいくらかかるの?

ここからは実際に税金っていくらかかるのかという話をしていきます。税金の金額は譲渡所得×税率で決まってきます。そしてこの税率は不動産の売却の場合二種類あります。実は土地や建物を売った場合にはその不動産を何年所有していたかで税金が異なってきます。所有期間が5年を超えているときは長期譲渡所得、5年以下の場合は短期譲渡所得ということで異なる税率が課されることになってきます。長期譲渡所得の場合所得税15%、住民税5%。短期譲渡所得の場合は所得税30%と住民税9%が税金として課されてきます。短期か長期かで税金が2倍になってしまうのです。なぜこんな制度が作られているのでしょうか。

一つ目の理由としてはバブル期にあったような不動産を売買益目的で頻繁に売り買いをするということを防止するためです。売買益狙いでの短期での売り買いが繰り返されると、バブル期のように不動産の価格が上がってしまうことが考えられます。マンションやアパートの値段がどんどん上がっていくとマンションやアパートを実際に借りて住む人たちも困ってしまいますね。このように不動産が高騰しないように5年以下で売ってしまうような場合には高い税率が課されることになっているのです。

もう一つの理由としては、逆に不動産の売買を促進するという目的があります。先ほど述べた理由と矛盾するような気がしますね。でも先ほどの話が短期での売買を抑える目的だったのに対して、こちらは逆に長期で持ちすぎてしまったため、環境が変わり土地や建物の値段が大きく値上がりしてしまった場合の話です。譲渡所得の計算方法について思い出してみてください。もし売ろうとしているアパートの周辺に駅や商業施設が新しくでき、アパートの値段が急騰してしまったとします。そうすると取得費や譲渡費用は変わらないのに、譲渡価格だけが上がってしまい、利益が増えすぎてしまう、つまり税金が増えすぎてしまって、売りたくないという人が出てきてしまうかもしれません。せっかくいろいろな施設が立って、再開発をさらに進めたいのに、みんなが売りたくないと思ってしまったら、再開発が進まず結局全体の利益のためにならないという状況が起こりうるのです。このような場合に売りたくないと思う人の税金を減らして救済しようというのが二種類の税率がある理由なのです。

所有期間で税率はかなり大きく変わってきます。アパート売却を考えている人で、所有期間がもうすぐ5年という人はちょっと待ってみると払う税金の額が大きく減るかもしれないので、チェックしておくといいと思います。

 

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