コラム

エステートワン

2018年10月09日

マンションは10年以内に売却するのがベスト!相場はいくら?

マンションを売却するのであれば、少しでも高い価格で売却したいものです。しかし、マンションは売り時を間違えると大きく資産価値が下がってしまうことに注意が必要です。マンションの築年数と資産価値には密接な関係があるため、売却するタイミングは慎重に検討しなくてはいけません。そこで今回は、売却のベストなタイミングなどについて解説していきます。

マンション「築10年」の壁

マンションを高く売却するためには、「買主の目線」に立つことが大切です。つまり、マンションの売却を成功させるためには、中古マンションを探している人たちが何を重視しているのかを知ることが重要なポイントになるということです。買主の目線で最初に気になるのが「築年数」です。エリアや部屋の面積が同じような条件であった場合、当然ながら新しいマンションに人気が集まります。そこで気になるのが「新しいマンション」とはどこまでを指すのか、ということです。
「新しいマンション」とは、「築10年」以内の物件を指すことが一般的です。この「築10年」の壁はかなり重要で、中古マンションの相場形成にも大きな影響を及ぼします。買主が物件を探す際、築6年の物件と築8年の物件を区別することはあまりありません。しかし、築9年と築11年ではかなり印象が違います。同じ2年という築年数の違いでも、「築10年」という壁をまたぐことで心理的な影響を受けてしまうのです。10というきりのよい数字は、心理学などで説明される「フレーミング効果」という働きを持っているので、決して侮れません。フレーミング効果とは認知バイアスの一種です。人が判断を行う際は、絶対的評価ではなく自分の参照点(基準点)と対比して判断を行うという傾向があります。そのため、一度「築10年」が参照点になると、それ以上の築年数の物件は全て「古い物件」として興味の対象外になってしまうのです。
「築10年」の壁は、買主が物件情報を探す場面でも大きな影響力を持っています。最近はインターネットの不動産情報サイトで物件を探すことが主流になっていますが、その際は「築年数」の項目で物件情報が絞り込まれます。築年数が浅いマンションを探している人の場合、まず10年以上のマンションを探すことはありません。特に注意したいのが、項目が「10年以内」となっていることです。例えば「築10年4ヶ月」など、わずかでも築10年を超えてしまった場合は一切表示されません。アクセスがなければ、当然ながら成約に至ることもありません。こういったわずかな違いも、物件の価格に大きく影響してくることに注意が必要です。
もちろん、「築10年」の壁は、印象の問題だけではありません。10年という時間が経過すると、さまざまな技術革新が起きています。そのため、マンションの設備なども10年を超えたものはやや見劣りしてしまうのです。特に最近はマンションのセキュリティが重視されていますが、セキュリティの技術は日進月歩です。少しでも新しいに越したことはありません。また、マンションのセキュリティ設備は共用部分がほとんどであるため、一戸建てのように個人で変更・追加できないという事情があります。ほとんどのマンションでは、ドアの鍵も個人では交換できません。エントランスの鍵とも連動しているため、紛失した場合は管理組合を通して再発行するような形になっています。
多少古い分譲マンションでもドアの鍵には「ディンプルキー」を使っており、旧来の「ディスクシリンダーキー」を使っているマンションはほとんどありません。「ディンプルキー」はくぼみやピンの配置が1,000億通り以上もあり、ピッキングの被害はほとんどありません。そのため、築10年を超えている物件でもあまり心配はないのですが、新しいセキュリティ技術が次々に出ているため、やはり買主は新しい物件を求める傾向にあります。「電気鍵」は車の鍵にも使われているもので、電波を利用して解錠するタイプのキーです。セュリティ面でも非常に有利なことに加え、鍵を取り出す必要がないという利便性が特徴です。さらには「携帯電話キー」というものも普及しつつあります。スマートフォンや携帯電話にアプリをインストールしておくだけで鍵の代わりになるという便利なツールです。こういった技術は年代とともに移り変わるため、「築10年」という区切りは、ある程度の根拠があるといえます。

「築10年」で相場はどう変わるか

築10年のマンションは、平均下落率が約25%です。つまり、新築分譲時の価格の約75%が相場となります。しかし、この10年では東京都内などの一部地域で不動産価格全般が高騰し、マンションの価格が上昇しているところもあります。そのため、地域や物件による下落率の格差はかなり大きいということができます。一部の人気エリア以外では、これまで以上に下落率が大きくなることに注意が必要です。また、都内のベイエリアなどに代表されるように、近年まれにみるタワーマンションなどの大規模マンション建設ブームが起きています。不動産市場全体が活況の様相ですが、中古マンション市場では明暗が分かれています。近隣のエリアに魅力的な最新のマンションがどんどん建設されると、既存の物件の価値が大きく下落するケースも少なくありません。特に築10年を超える物件は一律に「古いマンション」として扱われる恐れもあるため、売却を検討しているのであれば早めに決断をすることが重要です。
大規模マンションの場合は、同一マンション内の売り物件による影響も考える必要があります。買い替えのタイミングである築10年を前に、一気に売り物件が出るというケースが少なくありません。その場合、よほどの人気物件を除けば一時的に「買い手市場」になってしまうことがあります。同じような物件が市場に溢れてしまうと、物件価格の下落を避けることが難しくなってしまいます。売主全員が強気であることはほとんどないため、値下げの連鎖に陥ってしまう恐れもあります。成約を急いで大きく値段を下げる人が売主のなかに一人でもいると、マンション全体の相場に大きな影響を及ぼしてしまいます。「最上階角部屋」などの付加価値がない限り、買い替えの波に巻き込まれる可能性が高くなります。大規模マンションに住んでいる場合は、こういった事態になることを事前に想定して、早めに行動することが大切です。
「大規模修繕工事」のタイミングも、「築10年」マンションの相場に大きく影響しています。国土交通省が推奨する工事の時期が12年周期ということもあり、築10年を超えた時点で大規模修繕工事に向けてマンション全体が慌しくなります。修繕費用が計画どおりに貯まっていることは大前提ですが、なかには修繕費用が足りずに追加費用の負担を求められることがあるため注意が必要です。マンションの売買契約の際には管理組合の修繕積立金についても調査が行われますが、そのときになってはじめて修繕積立金の不足に気が付くというケースもあります。そういった場合は、居住者の負担分については成約価格から値引きしなくてはいけません。大手不動産会社が分譲したマンションではこういったケースはほとんどありませんが、安さだけを売りにしているマンションについては注意しておく必要があります。月々の負担額を小さくみせるため、分譲時の修繕積み立て金をかなり小さく設定している場合があるからです。また、最近は天災なども多いため、台風などでダメージを受けた外壁などの修理に予想以上の費用がかかることもあります。大規模修繕工事に近い時期はマンションの成約価格が大きく変動する恐れがあるため、トラブルを避けるためにもマンションの売却は早めのタイミングがベストといえます。

 

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