コラム

エステートワン

2018年10月09日

マンションを売却したい!気になる税金の全て

長らく好景気が続く状況にあっては不動産価格が継続的に上昇傾向となる場合があります。そのような場合には、多くのマンション保有者が売却によって利益を得ることが可能となる訳ですが、注意が必要なのは利益に対して税金が課せられるということです。この税金については、意外と知られていないことも多くありますので、以下で詳しく見ていくことにしましょう。

マンション売却時の利益の考え方

最初にマンション売却によって得られる利益はどのように計算されるのかを理解しておくことが重要です。普通に考えた場合、利益とはマンションの購入費用と売却費用の差であると思いこみがちですが、実際の税金算出にあたって用いられる利益とは、それほど単純なものではありません。購入費用よりも売却費用の方が安かったからと言って安心していたら、税金が課せられたというケースも頻繁に起こり得る訳ですが、なぜそのような事態が発生するのかは利益の計算方法を理解すれば容易に分かるはずです。
この点、税法上のマンションの売却による利益の考え方は、収入金額から取得費と譲渡費用を控除した金額であるとされています。このうち、収入金額というのは、ほぼマンションの売却価格とイコールであると考えてよいのですが、取得費と譲渡費用については注意が必要です。
まず取得費についてですが、これは単純にマンションの購入価額という訳ではありません。不動産の世界では、建物は年月の経過とともに価値が減少するものであると考えられているため、マンションの購入価額のうち建物部分の対価に相当する金額については、所定の料率で割り引いて減価償却を行う必要があります。一方で、マンションの購入にあたっては不動産業者に支払う仲介手数料や不動産取得税、所有権の保存登記費用などを負担する必要があるわけですが、取得費の算出においてはこれらを加算することが認められています。マンションのオプション費用についても同様に加算することが可能ですが、これについては建物と同様に減価償却が求められる点に留意する必要があります。以上を整理すると、取得費とは、マンションの購入価額に、取得に要した各種費用を加算したうえで、建物とオプション費用についての減価償却費を控除した金額であるということができます。
次に、譲渡費用については、その多くを占めるのは売却時に要する不動産仲介業者への手数料となりますが、それ以外にも売買契約の印紙税なども入れることが可能です。印紙税額は、契約金額に応じて決まっており、マンションのように高額取引になると数万円単位でかかってきますので、これを譲渡費用として利益から控除することができるのは大きなメリットであると言えるでしょう。
以上を踏まえて、マンション売却の利益が算出されるわけですが、ここで覚えておかなければならないこととして、収入金額、取得費、譲渡費用のいずれについても、それの金額を証明するための証跡が必要であるということです。そのため、マンション購入時の契約書はもちろんのこと、不動産仲介業者に支払った手数料の領収書や各種税金の支払証明書などは、マンション売却が完了した後も手元に残しておかなければなりません。もう不要だからと言って廃棄してしまった場合には、多額の費用を控除することが認められなくなってしまいますので、くれぐれもそのようなことのないよう、不動産の売買において取得した各種書面についてはまとめて保存しておくことをお勧めします。

マンション売却の利益に課される税金とその支払方法とは?

マンション売却における利益の計算方法が分かったところで、次にその利益に課せられることになる税金について見ていくことにしましょう。この点、個人の場合にかかってくる税金は、基本的には所得税と住民税の2種類です。注意すべきなのはその税率で、マンションの売却利益は仕事の給料のような総合課税の対象ではなく、譲渡所得として分離課税されることとなっており、所定の率が適用されることになっています。この税率は、マンションの所有期間が5年以下の場合と5年超の場合で異なっており、後者の場合には長期譲渡所得として所得税と住民税を合わせて約20パーセントとなっているのに対し、前者の場合には短期譲渡所得として約40パーセントもの高率となっています。短期譲渡所得の場合、利益の半分近くが税金によって持って行かれることとなりますので、もし自分のマンションの保有期間があと少しで5年になるという場合には、5年を経過するまで売却を行うことを待つのも選択肢の一つとして検討すべきでしょう。なお、この所有期間は、取得日から購入日が属する年の1月1日までの期間であるとされています。そのため、2010年6月1日に購入して2015年7月1日に売却したようなケースでは、一見すると5年以上経過しているように見えますが、税金の計算上は2010年6月1日から2015年1月1日までの4年半ほどが保有期間であるとみなされますので、注意が必要です。
なお、この譲渡所得に課せられる税金には各種の特例が用意されており、その中でも最も使い勝手のよいのが3,000万円の特別控除と言われるものです。これは、売却したマンションが主に自宅などの居住の用に用いられていたものである場合には、利益から3,000万円を控除して譲渡所得を計算することができるというものです。そのため、利益が3000万円以下の場合には、実質的に利益ゼロとして扱われ税金は課せられないということになります。ただし、この特例を利用する場合には一つ注意すべき点があります。それは、特例を利用した場合には、次に住宅を購入した際に住宅ローン特別控除が利用できなくなるという制約があるということです。これにより、例えばマンション売却により500万円の長期譲渡所得を得た人が次に300万円相当の住宅ローン控除を受けられるという場合には、3000万円特別控除を適用して得られるのは譲渡所得に課せられる約10万円の税金の節税効果に過ぎないのに対し、特別控除を使わずにローン控除を受ければ300万円の節税効果を得ることができることから、このようなケースでは特別控除は利用しない方が得であるということが言えるでしょう。特例にはこの3,000万円の特別控除のほかにも様々なものが用意されているため、自分が使えるものがないかはしっかり確認することが大切です。
最後に、利益が出た場合の税金の納め方ですが、原則として確定申告によることになります。その時期は、マンション売却時の翌年の申告期間中となっており、申告にあたっては既に述べたように証跡となる領収書などを添付することが求められる点に注意が必要です。自営業者であれば毎年確定申告を行っているはずですので、それほど手間ではありませんが、サラリーマンのように年末調整だけで確定申告を行った経験がないという人も多いことから、手続に不安がある場合は事前に国税庁のホームページなどを確認してやり方を確認しておくようにしましょう。また、申告期間中は税務署の窓口が込み合うことから、自分で調べても分からないという場合は、申告期間前に税務署にいって担当者に直接相談してみるというのもお勧めです。税務署というと警察署と並んで入るのを躊躇しがちですが、基本的に税務署の職員は自ら税金を払おうとする人に対しては非常に親切ですので、手続に不安があれば積極的に相談窓口を活用してまったく問題ありません。

 

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