コラム

エステートワン

2018年10月09日

収益物件の査定方法は?普通の物件とは違うの?

アパートやマンション等の収益物件を購入する場合にはどの程度の金額が妥当かの把握を行うことが重要なポイントでもあります。収益物件の査定方法には、収益還元法等の算出方法があり、多くの不動産会社で採用されています。長期的な資産運用を考え自分なりに最適な物件選びを進めましょう。融資や税金の面も含め包括的な相談が出来る不動産会社探しが大切です。

不動産価格が決まっていくプロセスはどうなっているのか?

老後のためや将来への貯蓄を考えアパートやマンション等の収益物件への投資を考えていく場合には、自分なりの資産運用の計画に従い物件を選んでいくことが大切です。収益物件を査定していく手段と言っても、初めて不動産への投資を進めていく場合はどのような形で進めるべきかイメージが掴めない方も多いことでしょう。不動産への投資を進める場合に採用される投資手法に取引事例比較法があります。自分が投資を考える物件に類似した物件の価格を調査しながら、投資を考える物件の資産価値がどの程度になるのかを算出していく査定方法です。ワンルームマンション等への資産投資を検討していく場合に、自分が投資を考えるワンルームマンションと似たような間取りや近隣の地域の物件を見つけていき、資産価値が妥当かの判断を行っていく手法です。不動産情報サイトを参照していくと多くの物件情報が参照出来るものです。自分で考える間取りのワンルームマンションに類似している物件がどの程度の金額で販売されているかを確認しながら、投資対象の物件の購入価格を判断していく形になりますので、不動産投資の知識やノウハウが少ない方であっても比較的取り組みやすい査定方法になっていくものです。既に運用されている投資物件を購入する場合には、対象物件が生み出している収益を元に妥当な還元利回りを算出していく形式で査定を行っていく形の直接還元法を採用するのも良いでしょう。年間家賃収入から物件を運用するために必要となっていく経費を差し引いた金額の算出を行い、投資金額との割合を算出することで、対象の投資物件が妥当な価値を持つものかを査定することが可能となっていきます。これから投資物件を建てていく場合には、将来において発生しうる家賃収入を現在の資産価値に置き換えて算出していくDCF法を用いて物件の査定を考えるのも良いでしょう。現在の資産価値と将来において発生する家賃収入を加味した資産価値は違うという概念の元に投資対象の資産価値を査定するのがDCF法ですが、資産価値を算出するには相応のノウハウや知識も伴い、自分では難しい場合も多いものです。不動産会社や投資コンサルティング会社であれば、経験豊かなアドバイザーが丁寧な説明と一緒に計算式と査定結果を案内してもくれます。自分の都合で時間的な制約がある場合には、類似物件を短時間で参照していく事が可能な取引事例比較法を用いていくのが効率的でしょうし、現在運用中の中古物件への投資を行う場合には直接還元法を利用するように、都合に応じた査定方法を選ぶことが大切です。不動産への投資は高額な物件投資になっていきますので、予算的な都合や将来の計画を重視した投資を行っていくことが重要です。アパートやマンション等の賃貸物件への投資は建物の修繕費用や入居者の斡旋等の様々な運営費用も発生していきます。税金や融資面だけの考慮では無く、プロパティマネジメントの面も含めトータルでサポートを依頼出来る不動産会社を選んでいきましょう。

節税効果も考え収益物件の査定を進めましょう

収益物件を選定し投資を進めていくには将来的な貯蓄や老後の蓄え等の資産構築を考え物件の査定を進めるのが普通でしょう。高い利回りを得る物件を探していっても支払う税金が高額の場合には手元に残る利益も少なくなっていくものです。アパートやマンション等の賃貸物件への不動産投資を進めていく場合には、個人で行うか会社組織を生成して運用するかでも発生する収益に対する税金は変わっていくようになります。個人で資産運用を進めていく場合には累進課税式の所得税の納付になっていきますし、法人を設立する場合には法人税法に従った税率の計算になっていくものです。人によって不動産への投資の目的は違っていくものですが、節税を意識していかなくては手元に残る利益が少なくなってしまい、多くの利益を残すことが難しくなります。収益還元法等の査定手法を用いて物件の査定を行っても、税務面を考慮していないと考えるような利益を残していくことは難しくなってもいきます。景気後退や雇用不安により将来に対しての資産構築を進めていくにも税金を考慮した利回りを算出しておかなくては意味のある投資を進めることが不可能にもなっています。アパートやマンションに対しての物件投資に関して発生する税金は、家賃収入から必要経費を差し引いた金額に対して掛かっていきます。賃貸物件を運営していく場合には、管理費や修繕費といった物件の維持に関して発生する費用もあれば、火災保険料のような損害保険に関する費用も発生していくものです。サラリーマンが副業として不動産への投資を行っていく場合には、給与所得に物件からの家賃収入を合算した数字に対して費用を差し引き税金の算出を行うのが通常です。収益物件を運用していく場合には、個人で行う場合に発生する所得税の他に、法人形態で進める際に発生していく法人税も生じていきます。工夫次第で支払う金額を少なくしていくことが出来る所得税や法人税とは違い、定期的に発生していく税金である固定資産税や消費税の計算を行っておくことも物件投資を始める際には重要になっていきます。これから投資用物件を探していく場合には、長期的な資産運用を鑑み、購入にあたっての資金相談の面だけでは無く、税務面に関しての相談も行う事が出来る不動産会社を選んでいきましょう。中長期的に資産運用を行っていく場合には、投資物件の組み換え等も発生していく場合もあります。不動産会社を探す基準に税理士とのアライアンスパートナーを組んでいることや投資用不動産の組み換えを行うことが出来る事を考慮しておくことも大切です。アパートやマンション等の賃貸物件の運用当初は長期的な資産運用を計画していても、後ほど計画が変わっていき売却の必要が生じていくケースも有り得るものです。将来的な予定が変わり、物件の売却をする際になってもスムーズな売却が実現するように、不動産関連の豊富なネットワークを保持している不動産会社を選んでいきましょう。投資対象の物件を選んでいく際には、自分が考える利回りを重視して物件の査定を行うことも大切ですが、運用時の入居者管理等の面の考慮を行うことも忘れてはいけません。アパートやマンションのような賃貸物件経営は不労所得の中でも高い人気を誇っている種類の投資になっていきます。不動産は株式や為替等に比べ安定性の高い投資になっていきます。不動産投資は物価の変動に左右されることも無く長期的に安定した資産形成を実現することが可能になるものです。自分なりにターゲット層を考え、最適なエリアの物件を選んでいくことが重要です。独身向けのワンルームマンションであれば都心部のデザイナー物件のように運用目的を考えた上で長期的な資産形成を実現出来る物件を探し迅速な査定を実施していきましょう。インターネット上の比較サイトに掲載されている不動産会社の紹介記事を検討しながら適切な会社選びを進めていきましょう。

 

石川県小松市・能美市・加賀市の物件の査定は㈱エステート・ワンへ
>>お問い合わせはコチラ