コラム

エステートワン

2018年10月09日

相続物件を売却したい!手続きや費用はどうすればいいのか

不動産を相続したは良いけれど、事情によってその物件に住めなかったり、管理ができなかったりして売却したい場合もあるでしょう。しかし、物件の売却を何度も経験したことがあるのは限られた人のみで、大抵の場合は何をすれば良いのかわからない人がほとんどです。
相続物件の売却の予備知識をつけて、スムーズに手続きできるよう備えておきましょう。

まずはしっかり相続しよう

相続した物件を売却する際には、遺産相続の権利を持つ法定相続人全員の合意が必要となります。そのため、相続人全員が相続物件の売却に合意したことを示すための遺産分割協議書を最初に作成しておかなければなりません。
遺産分割協議書とは、遺産である不動産を誰の名義とするのか、売却した場合はどうやってお金を分けるかなどをまとめた書類になります。用紙の大きさや書式にはこれといった決まりはありませんが、相続物件の登記簿謄本に記載されている内容を漏れなく正確に記載する必要があります。また、相続人全員が納得して作られた書類だと証明するために、相続人全員の署名と実印の捺印が必要となります。遺産分割協議書が一枚で収まりきらなかった場合は、全てのページに相続人全員分の実印で契印しなければなりません。これが漏れてしまうと、遺産分割協議書の効力が薄れてしまいます。
複数の相続人による不動産の相続では、4つの遺産分割方法からどうやって相続するか選ばなければなりません。その遺産分割方法というのが、不動産を相続人の一人がそのまま取得する「現物分割」、不動産を取得した一人が他の相続人に相応の金額を支払う「代償分割」、不動産を相続人全員で相続する「共有」、不動産の売却代金を分割する「換価分割」の4つです。相続物件を売却することがあらかじめ決まっているのならば換価分割することになり、手続きを代表して行う相続人に一旦名義を変更して、売却後に売却代金を振り分けることになります。
遺産分割協議書が完成したら、次に相続登記を行って相続物件の名義を故人から相続人へと変更します。相続用の所有権移転登記申請書を作成し、遺産分割協議書・相続人全員分の印鑑証明書・固定資産税評価証明書・故人および相続人の戸籍謄本などを添付して、相続物件所在地の法務局へ提出して相続登記の手続きを行います。相続登記は司法書士などの専門家に任せる場合が多いですが、相続人だけで行うことも可能です。この相続登記が完了した時点で、相続物件を売却することが可能となります。
相続登記が完了すると、登録免許税と相続税の支払い義務が発生します。
登録免許税とは、不動産などを登記した際に発生する税金のことです。相続によって登記を行った場合には、固定資産税評価額に0.4%をかけた金額が登録免許税となります。固定資産税評価額とは、固定資産税を計算するときに用いる基準の価格のことで、実際の売却価格とは異なるため、勘違いしないよう注意しましょう。法務局で相続登記の手続きを行うときには、登録免許税の領収書を登記申請書に貼り付けて提出しなければなりません。したがって、申請前に金融機関で登録免許税を納付し、領収書を受け取る必要があります。ただし、登録免許税が3万円以下などの場合には、領収書の代わりに登録免許税の金額分の収入印紙を登記申請書に貼り付けて提出することも認められています。
相続税は、不動産を含めた全ての遺産の総額が基礎控除額を超えた場合、支払いの義務が発生します。基礎控除額は3,000万円+相続人数×600万円となっています。相続税は故人が亡くなったことを知った日の翌日から10ヶ月以内に、相続税の申告と納税を行う決まりになっています。期限内であれば、納税と申告はどちらを先に行っても問題ありません。相続税は住民税などと違い、役所から納付書が送られてくるものではありません。しかし、期限内に相続税を納付せずに、それが税務署に知られた場合には、ペナルティとして納付期限後1日ごとに延滞税が加算されていきます。10ヶ月以内に必ず相続税の申告と納付を行いましょう。
この2つの税金以外にも、相続登記完了までにはいくつかの諸経費が発生します。相続物件の登記事項証明書や戸籍謄本などの必要書類の発行手数料は必ず必要になります。相続人の数や故人の戸籍の状態などで必要書類の数が変わるものの、大体1,000円~1万円くらいは発行手数料が必要になるでしょう。また、司法書士に登記の手続きを依頼した場合は、さらに手数料が発生します。報酬の相場は数万円~10万円ほどですが、相続物件の数によって金額は変動するため、正式な依頼前に見積もりを取っておくと安心です。

売却から確定申告までの手続きと費用

無事不動産の相続が完了したら、いよいよ不動産業者に仲介を依頼します。不動産業者によって売却価格が大きく異なる場合もあり、数百万円の差がつく可能性もあります。いきなり1社に絞って契約せずに、いくつかの不動産業者に相続物件の査定を頼んでみましょう。このとき、他の不動産業者の査定価格よりも大幅に高く査定した不動産業者には注意が必要です。とりあえず契約だけしてしまいたいと、相場以上の査定額を提示している場合があります。不自然な高値で相続物件が売り出されてしまうと中々買い手がつかずに、結局値下げをして他の不動産業者の査定額より安く売らなければいけない羽目になりかねません。査定してもらった際には、その金額になった根拠とどのような戦略で売却するつもりなのかを確認することが大切です。適正価格でしっかり売ってくれるような不動産業者を選びましょう。
信頼できる不動産業者に巡り合えたら、本格的に相続物件の売り出しがスタートします。地目が畑になっている土地の場合、売却相手が農家に限られてしまいます。場所によっては地目変更をして宅地や雑種地にした方が良い場合もあります。ノウハウのある不動産業者と相談して、どのように売り出していくか決めましょう。
売却相手が見つかり売却が成立となった段階で、不動産業者へ仲介手数料を支払います。この仲介手数料はあくまで成功報酬なので、売却が成立しない間は支払う必要はありません。多くの不動産業者では、手数料の半分を売買契約締結時に、もう半分は物件引き渡し時に分けて受け取るようにしています。ただし、この仲介手数料は通常の仲介業務で発生する費用に限られます。通常では行わないような宣伝を出してもらった場合などには、その都度手数料を請求されることを頭に入れておきましょう。
仲介手数料の上限は宅地建物取引業法で定められており、売却価格が400万円を超える場合には、売却価格の3%に6万円足した金額が仲介手数料の上限となります。多くの不動産業者ではこの上限を仲介手数料としていますが、中には半額や仲介手数料不要の不動産業者も存在します。実は仲介手数料は売り手と買い手の両方から受け取ることができます。そのため、片方の手数料をタダにして契約者を集めるという手法が度々用いられているのです。
その他、売買契約書に課税される金額分の収入印紙や登記費用なども必要になります。
物件の引き渡しも無事に済んで全部終わったと油断してはいけません。最後に譲渡所得税の確定申告を行いましょう。譲渡所得とは、物件の売却価格からその物件の購入価格と諸経費を差し引いたものになります。譲渡所得がゼロあるいはマイナスの場合は確定申告は不要ですが、プラスになった場合には申告する義務があります。
相続物件の譲渡所得は、相続してから3年10ヶ月以内に売却することができれば、「相続税の取得費加算の特例」で税金を軽減することができます。この特例を適用すると、譲渡所得から売却した物件分の相続税を差し引くことが可能になるのです。譲渡所得が減れば当然支払わなければいけない税金の金額も減るので、節税することができます。

 

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