コラム

エステートワン

2018年10月09日

物件売却時はどのような流れでおこなうのか?

物件 売却をどのような流れで行うかご存知ですか。物件を売却する時には、事前に下調べをする必要があります。何故なら、売却する相手や順番・手続き内容で、売却価格や期間などが変わってくるからです。そこで、物件売却時の流れについてご紹介します。また、あらかじめ知っておいた方がいい知識についてもご紹介しますので、参考にしてみてください。

まずは下調べをして、査定と不動産会社の選定・仲介依頼をしよう!

物件 売却の流れでは「事前の下調べ・売却価格の目安を知る・不動産会社の選定と査定・仲介と販売を依頼する・購入者との交渉・売買契約と引き渡し」の順で行います。まずは、不動産を売却する理由を明確にしましょう。ライフスタイルの変化による売却、資産を増やすための売却など理由はさまざまでしょう。これらを明らかにすることで、希望する売却額や時期などを決めることができます。また、手元にある資金によっても、不動産売却までの期間が異なるでしょう。急いで売却して資金調達したい時には、早めに売却できる方法を選択します。
物件売却をする前には、事前に下調べをすることが大切です。売却したい不動産の価値を調べて、どのぐらいの価格相場になるかを確認します。土地の場合は、国土交通省から発表されている地価公示や不動産価格指数、都道府県が出している地価調査などを参考にするといいでしょう。マンションの場合は、インターネットなどで同じような物件の売り出し価格を調べると、相場の予測ができます。一戸建てで参考になるのは、指定流通機構から出されるレインズ・マーケット・インフォーメーションやインターネット広告などです。これらは、同じ金額になるわけではありませんが、相場を予測するために確認しておくといいでしょう。各地域における市場動向についても調べる必要があります。各地域の相場は入手しやすく、エリアごとの価格帯や変動率などを把握することが可能です。不動産会社への訪問やホームページの閲覧などで調べることができます。不動産の権利関係は、手続き内容や手順に大きく関係するので、確認しておくことが重要です。特に、所有権や借地権・区分所有権などを調べてから、売却を検討するようにしましょう。法務局で登記簿を取得してから、内容を把握することが大切です。これらは今後のトラブルを防ぐためにも、必ず確認します。共有名義になっている不動産売却には全員の同意が必要となり、場合によっては協議書なども作成するでしょう。また、借地権には地上権と賃借権があり、賃借権の時には地主の承諾も必要です。差し押さえなどの場合は、債権者と調整することになります。
不動産会社に査定をしてもらい、依頼するところを選定することも重要です。まずは、複数の不動産会社で査定をして、どのくらいの価格相場になるかを調べてみましょう。価格を基準に選定できるだけでなく、査定時の対応や雰囲気などで選ぶこともできます。不動産会社には「全国的に展開している大手の会社」「地域に特化した密着型不動産会社」などがあるので、売却目的や売却までの期間・信頼関係が築けるかなどで決めるといいでしょう。例えば、急いで売却したい場合は、全国的に展開している大手の不動産会社が向いています。広告による宣伝力があり、多くの人が情報を見ているからです。購入相手は早めに決まりますが、売却価格は低くなる可能性があります。時間をかけてでも高額で売却したいなどの希望がある時には、地域密着型の不動産会社になるでしょう。地域に特化した情報を持っているので、いい条件で購入してくれる人にアプローチをしてくれます。
不動産会社を選定した後は、仲介を依頼する契約が大切です。業務内容や手数料などを明確にするため、書類を作成して契約します。媒介契約には、「専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約」があるので、それぞれの条件に合った方法を選択するようにしましょう。専属専任媒介契約とは、仲介する不動産会社はその一社のみとする契約です。他の会社とは契約できず、自分が売却相手を見つけたとしても、契約した不動産会社を仲介する必要があります。専任媒介契約の内容は専属専任媒介契約とほとんど同じですが、自分で見つけた売却先に関しては不動産会社を通さなくてもいいことが特徴です。つまり、他の不動産会社と契約することはできませんが、自分で売却先を見つけた時には仲介手数料などを払わずに取引できます。一般媒介契約では、同時に複数の不動産会社と契約することが可能です。自分で売却先を見つけた時にも、不動産会社を通す必要はありません。

売却相手と交渉して、売買契約や引渡しをする

不動産を売り出しから、購入を希望する人が現れた場合、まずは交渉から始まります。最初に売却希望価格やその他の条件を提示しましょう。代金の支払い方法や引き渡し希望日がある時には、交渉の時点で伝えておくことが大切です。交渉の時点でしっかりとした話し合いをしておかないと、契約解除などのトラブルになる可能性があります。条件の調整をする時には、仲介している不動産会社が中心になって行ってくれるでしょう。特に価格調整では、お互いに納得できる内容にする必要があります。補修をしない代わりに、売却額を下げるなどの交渉もできるので、不動産会社と相談しながら調整をしていきましょう。また、売却する不動産に欠陥や不具合がある時には、しっかりと伝えことが大切です。これらは、不動産会社が作成する「重要事項説明」の制度に基づいて説明することができるので、物件調査で明確にしておきましょう。お互いに合意したら、売買契約を結びます。物件価格の約10%~20%を手付金として受け取ることが一般的です。売買契約は、お互いの信頼関係で成り立つ重要な契約で、一方的に解除することはできません。しかし、契約の解除をすることもあります。契約の解除内容理由とは、「手付解除・危険負担による契約解除・契約違反による契約解除」などです。手付解除は契約を破棄したくなった時に、相手が契約履行をするまでなら解除できます。危険負担による契約解除とは、自然災害などで予測していなかった修復が必要になる時です。また、どちらかが契約違反をした時には、違約金を支払うなどで契約は解除できます。
不動産引渡しの時には、残りの売買代金を受領してから、引渡しをすることになるでしょう。登記申請として、抵当権抹消や所有権移転の手続きが必要です。売主は、事前に登記簿関係書類を揃えておきます。具体的には、登記識別情報や権利証・印鑑証明書・住民票・固定資産評価額証明書などです。手続きを進めるために、実印や登記費用・境界確認書・実測図・建物や設備の取り扱い説明書・鍵なども用意しましょう。引渡しまでには、所有権移転登記の準備をしておきます。これらは、司法書士などの専門家に委任するのが一般的です。しっかりと準備をしておかないと、引渡しができないこともあります。最終的な現地の確認をして、契約時と異なる点がないかの確認もしましょう。もし、契約時から変化があった場合は、すぐに不動産会社に知らせる必要があります。ガスや水道などの公共料金の精算をしておくことも重要です。引渡しの時には、売主も現地に立会い、引渡し手続きを確認しましょう。その際には、細かい備品や設備を説明することもあります。基本的には不動産会社の人からの説明になりますが、立ち会うことで今後のトラブルを回避することができるでしょう。

 

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