コラム

エステートワン

2018年10月09日

初めての不動産査定!査定の流れを知ろう

不動産物件を売却したい場合はまず、不動産業者にその物件がいくらになるかを査定してもらうことになります。ただ、査定額は依頼する業者によっても異なってきます。したがって、少しでも高く売りたいのなら、査定の結果を見た上でよりよい業者を選ぶことが大切です。そこで、そのために知っておいてほしい査定の流れについて解説をしていきます。

業者に依頼する前に把握しておこう!不動産物件の査定方法

不動産業者に不動産 査定を依頼する際には机上査定と訪問査定の2つの選択肢が存在します。まず、机上査定とは業者が実際の不動産物件を見ることなく、登記簿謄本や図面などに基づいて査定価格を算出する方法です。メール査定とも呼ばれ、価格を算出する際には「過去の成約価格」「周辺の類似物件の価格:「不動産市場の動向」という3つの要素が加味されます。それに対し、訪問査定とは業者が直接不動産のある場所を訪れ、実際の状態をチェックした上で査定額を算出する方法です。チェック項目には建物の傷み具合や駅までの距離といった立地条件はもちろん、他にも、接道状況・日当たり・インフラの状況・間取りなどといったものが含まれます。当然、より正確な査定額が期待できるのは訪問査定の方です。
ところが、初めて不動産 査定を依頼する場合、多くの人は机上査定を選択します。なぜなら、机上査定なら短時間で価格を知ることができるのに対して、調査査定を依頼すると業者に家まで来てもらうことになり、話が大きくなってくるからです。まだ、その業者に売却をお願いすると決まったわけでもないのに家まで来てもらうのは恐縮ですし、もし強引に売却を迫られたらどうしようという心理が働くのです。しかし、本気で不動産を売却したいのなら、机上査定はあまり意味がないことは覚えておいた方がよいでしょう。
その理由としてはまず、机上査定はどこの業者に依頼しても差がでないという点が挙げられます。実は机上査定の根拠となる過去のデータはどの業者もレインズと呼ばれる共通のものを用いており、算出方法も決まっています。したがって、複数の業者から机上査定を聞き出して一番高いところを選ぼうと思っても、どの業者も似たような価格を口にするので全く参考にならないというわけです。それに、正確な査定を行うには直接会って、こちらの条件や希望を伝える必要がでてきます。結局のところ、先に机上査定だけを尋ねても2度手間になるだけでたいして意味はないのです。
ただし、あえて机上査定を選択しなければならないケースもないわけではありません。たとえば、査定してもらいたいのが投資用物件で家の中を見ることができなかったり、物件が遠方にあって簡単には行けなかったりする場合です。また、今すぐ売却したいわけではないけれど、とりあえず大体の相場が知りたいという場合もあるでしょう。そういうときは、ネット上にある無料の簡易査定サイトがおすすめです。それを利用すれば、いつでも手軽におおよその値段を知ることができます。
ちなみに、査定の算出方法としては主に、『取引事例比較法』『原価法』『収益還元法』の3種類があります。まず、取引事例比較法とは査定する物件と条件が酷似している成約事例を探し、それを参考にして価格を査定する方法です。もちろん、過去の事例をそのまま当てはめるわけではなく、売買された時期や立地条件の違いなどを考慮した上で修正をかけていきます。次に、原価法ですが、これは売却したい建物を新築した場合の価格を調べ、そこから築年数に応じて減価修正を行っていくというものです。そして、最後の収益還元法とは将来的な利益を見積もった上で価格を算出する方法です。そして、この収益還元法には1年間の収益に基づいて計算する直接還元法と、「一定期間に得られる収益」と「一定期間後の物件価格」を予想して合計するDCF法の2種類があります。
それらの中でも最も多く用いられている方法が取引事例比較法です。算出法が比較的簡単で、どの業者が査定しても大きな差が生じにくいというのが特徴です。ただ、過去の事例を根拠にしているため、類似した事例が少なければ業者ごとのブレもそれだけ大きくなります。一方、原価法は一戸建ての建築部分の査定法として考案されたものですが、計算方法が複雑なこともあって実際にはあまり使われていません。どちらかといえば、取引事例比較法などで価格を算出したあとに、補助的に用いられるケースが多いようです。そして、収益還元法はアパートや賃貸マンションといった投資用不動産の査定方法として広く用いられています。
ただ、ここで気を付けてほしいのはどの計算方法を用いたとしても、導き出される数字は目安でしかないという点です。この価格なら絶対に売れるという数字ではないのです。場合によっては相場と大きく乖離した数字を提示する業者も存在します。そのため、いかに信頼できる業者を選ぶかが不動産売却を成功させるための大きなポイントとなります。

見積もりは複数の業者に依頼するのが賢明!実際の査定の流れとその際の注意点

不動産物件を査定してもらう際には相見積もりを行うのが基本です。そもそも、相見積もりとは何かというと、複数の業者に見積もりを出してもらうことです。それも、できれば3つ以上の業者に査定をしてもらうのがよいでしょう。なぜなら、不動産物件とは多くの場合、数千万円単位の値がつくものであり、ちょっとした査定の違いで数百万円の損をしかねないからです。1社や2社だとたまたま対象となる不動産物件の売却が苦手な業者に当たってしまうおそれがあります。3社以上なら、そのリスクはかなり低くなります。ただし、依頼した業者が多すぎても対応に追われて、日常生活に支障をきたすことにもなりかねません。したがって、査定を依頼する業者は5~6社程度が理想的だといえます。
次に、査定を依頼する業者の選別ですが、なるべく違う種類の業者を選ぶのがコツです。たとえば、一社を大手不動産業者にするのであれば、もう一社は地域密着型の町の不動産業者にするといった具合です。なぜなら、同じ大手ばかりに査定を依頼してもほとんど同じ結果しか得られないからです。それでは相見積もりする意味があまりなくなってしまいます。理想としては最初に大手を2社選び、そこに気になる町の不動産業者を数社加えておきたいところです。一見、大手の方が高い値段を提示してくれそうな気がしますが、必ずしもそうとは限りません。地域密着型の業者であれば、地元の需要を把握しているため、意外と高い数字を提示してくる場合があるのです。
見積もりをしてもらう業者が決まり、査定の依頼をすると、各社の担当から電話がかかってきます。その際、疑問に思うことをあらかじめまとめておき、全員に同じ質問をしてみることが大切です。もし、不明瞭な答えしか返ってこなければ、その業者の信頼度は低いということになります。早めに依頼を断った方がよいかもしれません。逆に、納得のいく説明を詳しくしてくれたところはそれだけ信頼度の高い業者ということになります。
また、他社にも査定を依頼している事実は各業者には黙っていた方がよいでしょう。なぜなら、お互いがそれを知ってしまうと、自分のところを選んでもらおうと価格競争が始まりかねないからです。他の業種であれば、価格競争は大歓迎ですが、不動産の見積もりの場合は話が別です。いくら高い値段を提示されても買い手がつかなければ意味がありません。それどころか、正しい相場がわからなくなるおそれがあるため、デメリットの方が大きいとさえいえます。したがって、見積もりの話は個別にすすめていくのが賢明です。
見積もりが出揃えば、どの業者に売却を委託するかを検討します。その際、単に査定額が高ければよいというわけではないのはすでに説明した通りです。うっかり、相場より遥かに高い査定額を提示した業者を選んでしまうと、いつまでたっても買い手がつかず、結局、大幅な値下げをせざるを得なくなったということになりかねません。そうした事態を避けるために、業者ごとに査定額の根拠を確認することが大切です。そして、回答に説得力がある業者の中から、高い査定額を提示しているところを選ぶようにしましょう。そうすれば、良い結果が得られる可能性は高くなるはずです。

 

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