コラム

エステートワン

2018年10月09日

不動産査定での重要なチェックポイントを大公開!不動産査定に関する成功と失敗

土地やマンションやアパート、一戸建てなどの不動産を売却したいとお考えの際に、その査定ポイントがわかっていなければ適正な価格で売ることができないことがあります。折角売るのですから、査定の重要なポイントと不動産査定の注意点を理解したうえで、できる限り高い値段で売却しましょう。そのための概要と、不動産査定の失敗と成功について説明します。

査定の種類とその重要査定項目について

不動産査定と一口に言っても、その種類は様々で、また査定の対象物によっても異なっています。査定の形態は主に2種類あり、それは訪問査定と机上査定です。訪問査定は、実際の土地や住宅に査定員が訪問して、様々な項目をチェックして、詳細な査定をしてくれるといった方法です。こちらの方法は、正しい見積もり価格を査定してもらうためには、必要不可欠です。もう一つの方法である机上査定は、あくまで書類や宅地の種類や条件などから、大まかな査定額を出す方法であり、簡易的な査定ということができます。どちらの査定方法が良いということではなく、机上査定をしてもらった後に、訪問査定をしてもらい適正な見積もり価格を算出するといったことが大切です。ですので、この二つの査定それぞれにおいて査定のポイントは、少し違うのでこれらを把握する必要性があります。主な査定の材料になるのが、訪問査定ですので特に訪問査定について、準備をしておく必要性があります。
まず、机上査定において重要なポイントですが、何よりも提出する書類の不備がないことということが挙げられます。紙面を通してではありますが、行政の査定業者や不動産業者などとの、ファーストコンタクトになるわけですから、信頼のおける関係を構築するほうが、そのあとの売却までの段取りがスムーズになります。業者によって違いますが、大体の書式には築年数や立地条件や屋内の間取りなどについて明記するようになっていますので、誤字脱字は勿論のこと、手違いや過大申告などはしないように注意しましょう。最近では、本当に簡易的な書類のみの提出の後で、訪問査定で具体的な査定をするという業者も少なくありません。こちらのほうが、利用者にとっても査定する業者にとっても、手続きが容易で素早く販売に移ることができるというようなメリットが見受けられます。
肝心の訪問査定のポイントですが、高く査定してもらうためのポイントと注意すべきポイントがそれぞれあります。先に注意すべきポイントについて、述べると1つの土地や物件に対して、査定を複数の業者に依頼するということです。これをすることによって、悪徳査定業者や現在の市場価格の平均などを知ることができます。例えば、3つの査定業者に査定を依頼して、一つの業者の査定価格が極端に低かったり、高額であった場合には、注意が必要です。なぜならば、3社ともに宅地建物の市場で販売するはずであるのに、価格が大きく異なるというのは、考えられないからです。ですのでその業者は、とりあえず契約だけ結んでしまおうという考えの会社や過剰な利益を業者側が得ようとしている可能性が高いです。とはいうものの、本当にその業者独自のノウハウやコネクションで高額に査定されることがあるのも事実です。そして、どうせ査定をして売却するなら、高く査定してくれる業者を選びたいと思うことは自然なことです。ではどのように、この業者を見分けるのかという方法が疑問になります。この解決方法は非常に簡単で、業者に詳しく聞いてみるということです。なぜそのような査定になったのか、具体的な査定項目のそれぞれの値段を聞いてみて、自分が納得できるような理由があった場合には、信頼できる業者ということができます。しかし、査定の内訳が具体的ではない、わかりにくい専門用語ばかり使用して説明している、他社の査定と比較して項目ごとの値段にそれぞれ開きがあるなどの場合は、それらの査定は適正なものでない可能性が高いので、一度考え直すのも一つの方法です。また、複数の業者で比較すれば、その土地や住宅の大体の市場価格も見えてくるので、それをふまえて売却するのか、しないのか、売却する場合にはどの業者に依頼するのかを考えましょう。
高く査定してもらうためのポイントは、査定の条件を知ること、査定の条件を理解したうえで行動することの2点です。
査定の条件ですが、屋内・外に関する評価、周辺の交通や環境に対する評価、土地に対する評価の3点があります。この3点の評価ポイントをしっかりと理解しましょう。
まず物件の屋内に関する評価は、間取りと市場のニーズと実際の建築状況についてです。間取りは、大きければそれだけいいということでもなく、キッチンやリビングの関係や、ある程度の一般的使用可能性があるかなどが関係します。具体的な査定は、業者にしてもらうとしても、少し普通と違う間取りかもしれないと思ったならばある程度の、減額があるかもしれないということは知っておきましょう。
次に市場のニーズについてですが、これも一つ目のポイントの間取りと通じる点があります。最近では、和室よりも洋室のほうが人気である、御手洗いにウォシュレットが設置されているほうが買い手が付きやすいなどの条件を加味して、査定が行われるということです。3点目の建築状況とは、破損や倒壊の後がないか、その恐れがないかということで、これも査定に考慮されます。上記の3点が屋内に関する評価ポイントです。これ以外にも細かいポイントはありますが、まずは概算見積について考えましょう。
次に理解すべき査定ポイントは、屋外に関する評価です。屋根や外壁、住宅の基礎状態などを確認して、査定に反映されます。外装に欠陥や不備がないかということ、住宅の基礎は安定しているのかなども積極的に、査定の対象となります。これらは、自分でどうにかできるということは少ないので、目立つマイナスポイントがある場合は、外部の業者に依頼して点検整備をしてから、査定に臨みましょう。
最後の査定ポイントである、土地と周辺の環境についてですが、隣地と形状と地域性の2つに分類されます。隣地と形状とは、土地の大きさやその形状が土地利用以外にも活用しやすいか、日当たりの条件はどうか、隣接する道路の状況は安全かなどの条件を複合的に考慮して判断されます。地域性とは、地域のブランド力や交通の利便性などです。これらは、その土地の状況を変えることは難しいので、査定のポイントとなっているということだけ理解しておくと、査定時に驚かなくて済むはずです。
これらの査定のポイントを念頭に置いて、査定が成功しやすくなる方法を紹介します。

不動産査定の失敗と成功

ここまで不動産査定の方法と査定のポイントについて解説してきました。では、不動産査定の失敗と成功とはどのようなことなのかを説明します。そもそも、不動産査定の失敗は安く見積もられてしまうことではありません。その逆も然りで、不動産査定の成功とは高く見積もられることでもありません。売主である自分自身が納得のいく査定内容であった場合が、その成功と言えます。それが高額で売りたいという目的の人もいれば、できる限り早く土地や物件を手放したいという人もいるはずです。どちらの場合にせよ、査定員と信頼関係を築くことができれば、成功に近づくことができます。なので、査定員や業者には、虚偽の情報を言わない、丁寧な対応を心掛けることを意識しましょう。その後で、それぞれの目的に適した査定内容となるように、査定のポイントを把握して、査定に臨みましょう。

 

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