コラム

エステートワン

2018年10月09日

物件を査定するときの流れを知っておこう!

土地やマンション、アパートなどの物件を売りたいと考えているが、実際に不動産売却をしたことがないとどのような流れで進めていけばいいのか分からないものですよね?そこで今回は、不動産の売却で必要とされる物件の査定の流れを解説します。基本的な知識を抑えておくことで、初めての不動産売却でもスムーズな行動ができるようになるでしょう。

まずは、不動産会社を決定する!その判断基準は?

不動産の売却は、ほとんどの場合不動産会社を仲介して行います。不動産会社によって査定が行われます。また売り出し価格の設定や、買い手との交渉など全体の流れにおいても不動産会社はサポートをしてくれる存在となります。そのため、どこの不動産会社に売却を依頼するのかという決定は、物件の売却を成功させるためにとても重要なものであると言えるのです。
では具体的にどのように不動産会社を決めればいいかというと、まずは大きく2つにそのタイプを分けて考えます。大手か中小の2タイプです。どちらに売却を依頼するにしてもメリット・デメリットがあるので、自分の場合にあてはめてどちらがより良い選択と言えるのかを判断する必要があります。大手の不動産会社のメリットは、なんといってもその知名度の高さと規模の大きさです。テレビCMなど、メディアを使った大規模な広告を打ち出すこともできるほどの大手であれば、不動産を購入したいと考えている人々の間でもその会社を利用しようと考える可能性は高くなります。顧客が多く集まるので自分が売却する不動産を買ってくれる人も見つけやすくなります。スタッフの教育についてもしっかりとしたマニュアルが用意されている大手の不動産会社が多いので、どの店舗でも安定したサービスを提供してもらえます。保証面も安定しています。急な倒産のリスクも低いので、安心して任せることができるのも大手の魅力の一つです。一方、中小の不動産会社にはどんなメリットがあるかというと、特定の地域における強さがあげられます。規模は小さくても地元で信頼されている不動産会社には、大手が知らない顧客情報などを持っていることがあります。なので、地域によっては中小の不動産会社に頼むのがより良い選択となることもあります。どのような人がその不動産会社を切り盛りしているかで、中小の場合はサービスの質が異なります。それぞれの会社でばらつきがあるのは中小のデメリットと言えます。
「絶対に大手がいい!」「この地域ならこの会社だ!」といったように決めつけてしまうのは良くありません。周辺の不動産会社について調べていくとインターネットの口コミなどで良い評判も悪い評判も聞くことになるかもしれませんが、最終的には店舗を訪れて担当者の話を聞いてみてから判断しましょう。実際、近年は不動産売却を依頼すると会社の規模に関わらず、「レインズ」という不動産売却のための不動産流通機構が運営しているコンピュータ・ネットワーク・システムに登録するケースがほとんどです。会社の規模が小さくても広く物件情報を公開できるようになったので、会社の規模の大きさについては重要度が下がりつつあります。重視すべきなのは、その会社または店舗の担当者の質です。不動産の売却価格などは、担当者次第で希望通りに進めてもらえるかどうかが左右されます。大手だからといって希望通りの価格で売り出してもらえるとも限りませんし、地域密着で長年、地元で働いている中小の不動産会社の人が必ずしも真摯に対応してくれるとも言い切れません。実際に担当者と面と向かって話して、売却までの詳しい流れを聞いてみることでどれだけ信頼できるかどうかを判断することが大事です。

不動産会社による査定の方法とその後の流れ

不動産の査定については、基本的に不動産会社に任せることになります。なので、自分ができることは何もないようにも思えますが、その地域における所有不動産の大体の相場を掴んでおくことは重要です。不動産の取引価格は、国土交通省の「不動産取引価格情報検索」というサイトで調べることができます。地域ごとに過去の不動産取引の価格を知ることができます。不動産の面積や形状、構造、用途など詳しい情報も記載されているので売りたいと考えている物件に近いものも見つかる可能性が高いです。大手の不動産会社のサイトなどでも簡単に不動産の相場価格は調べることができます。売却希望額をどのくらいに設定すればいいのか分からない場合は、こういったサイトを利用して相場を掴んでおくと良いでしょう。不動産は市場の動向によって大きく値動きしますし、不動産会社の事情によっても異なるので詳しいことは不動産会社で問い合わせる必要があります。ただ、リサーチを事前にすることであまりにも安い価格を提示されたときに、何も知らずに了承してしまい、損をしてしまうリスクを減らすことができます。
では、不動産会社はどのような方法で査定を行うのかというと、まずは机上査定です。机上査定とは、不動産会社が実際に物件を見る前に行う簡単な査定です。査定を依頼された物件の情報と市場動向、周辺地域における取引事例などから査定を行います。短時間で済む査定ですが、これだけで正確な査定額を出すことは難しいと言えます。机上査定の後に訪問査定というものを実施し、より正確な査定額を算出していきます。訪問査定は、担当者が現地に赴き、立地条件の確認や建物の傷みなど物件の詳細を見て、買い手がつく可能性が高い売り出し価格を導きだします。不動産会社を選ぶ際は、その査定方法についても注目しましょう。机上査定のみではなく、訪問査定まで行ってくれる不動産会社が理想です。不動産会社が行う査定は基本的に無料です。なので、訪問査定まで行ってくれるかどうかはその不動産会社や担当者の誠意を測る一つの指標と言うこともできるのです。
価格の出し方については主に3つの方法があります。「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」の3つです。まず取引事例比較法ですが、この方法では査定を依頼した不動産と近いエリア、似た環境で実際に取引された過去の事例を基に、査定金額を算出していきます。なお、投機的な目的で短期間で売買された事例などは取り除いて考えます。多くの不動産会社で行われている一般的な査定方法です。環境の変化や市場動向を考慮したうえで、最終的な査定額の調整を行います。原価法は、簡単に言うとその建物を再建築した場合の価格から経過年数分差し引いて考えるという方法です。詳しい計算方法が気になる場合は、不動産会社で聞いてみるといいでしょう。収益還元法は、将来その不動産が生み出すであろう利益を考えて算出します。収益還元法にも直接還元法とDCF法の2種類があります。直接還元法では1年間における利益を還元利回りで割り、収益価格を求めます。DCF法は、保有期間終了時の売却額に現在価値を足して算出します。収益還元法は、賃貸用不動産や事業用の不動産価格を求める際によく使われる方法です。
不動産会社による査定の後は、売り出し価格の決定、売却活動の開始、買い主との交渉・契約、物件の引き渡しという流れで進めていきます。まずは査定を依頼した不動産会社と正式な媒介契約を結びます。不動産会社は、会社によって細かなサービス内容はことなりますが宣伝のための資料作成、チラシやインターネットを活用した宣伝、買い手候補者への物件案内などを行います。また、買い手が見つかってからも交渉での仲介や契約資料の作成などをサポートしてくれます。売却後のトラブルが発生した場合の補償などを考慮しても不動産会社を仲介するメリットは大きいと言えます。瑕疵担保責任に関する保険についても詳しい話を聞いておきましょう。
物件の売却における不動産会社の重要性がお分かりいただけたのではないでしょうか?売るかどうかを迷っている物件がある方は、一度近くの不動産会社に詳しい話を聞いてみましょう!

 

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