コラム

エステートワン

2018年10月09日

不動産売却をしたら確定申告をしないと損をする!?

何かを売却して利益が出たら、確定申告を行わなければいけません。それは不動産を売却したときも同様です。
面倒な作業を要する確定申告。売却益が出なかったのなら、確定申告は避けたいと考えている人も少なくないでしょう。しかし、確定申告を怠ると損をしてしまうかもしれません。
不動産を売却したときの確定申告について把握し、税金対策に役立てましょう。

利益が出たなら忘れずに確定申告

不動産売却によって申告しなければいけないのが「譲渡所得税」というものです。譲渡所得税は売却した不動産が投資用不動産かマイホームかに関係なく発生する税金です。
譲渡所得とは、売却価格から不動産の取得費と売却時に発生した諸経費を差し引いた金額のことを言います。これがマイナスだったときは、譲渡損失と言います。譲渡所得が発生したにもかかわらず申告を怠ると、脱税を疑われペナルティを課せられることもあるため、忘れずに確定申告を行いましょう。
不動産の取得費には不動産の購入価格の他に、購入時の仲介手数料、売買契約書に貼り付ける印紙代、登記手数料などの諸経費も計上することができます。ただ、不動産を取得したときから何年も経過していると、これらの不動産取得にかかった費用を忘れたり、取得費を証明する書類を紛失してしまったりすることもあるでしょう。そのような場合には売却価格の5%を取得費として計算することも可能です。売却価格が高い場合などは、売却価格×5%申告した方が節税になる場合もあります。
売却時に発生した諸経費には、仲介手数料、売買契約書に貼り付ける印紙代、売却のための広告費などが挙げられます。これら諸経費の領収書などがないと、諸経費を証明することができずに譲渡所得額が大きくなり、税金も高くなります。節税のためにも、領収書類の管理はしっかり行いましょう。
譲渡所得税は譲渡所得に税率をかけることで計算されますが、税率はその不動産の所有期間によって異なります。不動産を売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えている場合は長期譲渡所得、超えていない場合は短期譲渡所得となります。短期譲渡所得の方が、長期譲渡所得よりも所得税・住民税ともに税率が高く設定されています。少しでも節税しようと不動産を長期間所有するのも一つの手ですが、それによって売却価格が下がったり、そもそも売れなくなったりしては元も子もありません。売却に最適なタイミングを見逃さないようにしましょう。
譲渡所得税には基本的に控除などありません。しかし、いくつかの場合のみ特例が認められています。
マイホームを売却した際には、最大3,000万円の特別控除を受けることができます。この控除を受けるには、自分が住んでいた不動産であることはもちろん、「買い手と売り手の関係が夫婦や親族などの特別な関係でないこと」「売却した年の前年と前々年にこの特例やその他の特例を受けていないこと」などの条件を満たす必要があります。この特例は所有期間の長短に関係なく適用されますが、この特例を受けるためだけに入居した場合は適用されないので注意が必要です。
また、10年以上にわたって所有していたマイホームを売却した場合には、さらに特例として軽減税率が適用されます。この特例は上記の3,000万円の控除と併用することが可能です。この特例も、上記の3,000万円の控除と同様の条件を満たす必要があります。
その他に、マイホーム買い替えの特例というものもあります。これは、居住していた不動産を売却し、改めて居住用の不動産を購入した場合に適用されるものです。本来の譲渡所得税は、売却した不動産の売却価格からその不動産の購入価格および諸経費を差し引いた金額に税率をかけることなります。しかし買い替えの特例を適用した場合には、売却した不動産の売却価格から新たに購入した不動産の購入価格および諸経費を差し引いた金額に税率をかけることになります。すなわち、新しく購入した不動産が売却した不動産よりも高額だった場合は、譲渡所得税は一切かからないことになります。ただし、こちらの特例を受ける場合には、「売却した不動産の所有期間および居住期間が10年以上」「新しく購入した不動産の床面積が50平方メートル以上」「不動産を売却した前年から翌年までの3年の間に新しい不動産を購入すること」「決められた期間内に新しい不動産での居住を開始すること」など、たくさんの条件を満たさなければなりません。さらに、この特例を適用した場合には上記2つの特例を受けることができないため、どの特例を適用した場合が一番節税になるかを検討した上で申告する必要があります。
このような特例の存在を知らずに譲渡所得税の申告をしてしまうと、大きな金額を損することになりかねません。不動産を売却する際には、これらの特例が適用できないか事前にチェックしておきましょう。

損失を申告すれば節税に!

譲渡所得が発生すれば確定申告の義務が発生しますが、譲渡損失が発生した場合には必ずしも確定申告を行わなければいけないわけではありません。しかし、一定の条件を満たすことで、不動産売却した年度の給与やその他の所得と損益通算することができるため、税金対策をすることが可能です。また、損失の額が大きすぎて売却した年度で控除しきれなくても、最大3年間は控除を繰り越すことができます。
譲渡損失を損益通算することができるいくつかの特例について見ていきましょう。
マイホームを買い替え時に譲渡損失が発生した場合に受けられる特例があります。この特例を受けるためには、「売却した不動産の所有期間が5年以上」「新しく購入した不動産の床面積が50平方メートル以上」「取得した年の12月31日時点で10年以上残っている新しい不動産用住宅ローンがあること」「取得した翌年の12月31日までに居住の見込みがあること」などの条件を満たさなければなりません。また、不動産を売却した前年および前々年に、上記のマイホームを売却した際に受けられる譲渡所得税の特例を受けた場合は適用外となります。これらの要件をすべて満たした場合には、譲渡損失を給与所得などの他の所得から控除することが可能になります。ただし、合計所得金額が3,000万円を超える年は、繰り越し控除を適用することができないため注意が必要です。
また、売却したマイホームに10年以上の住宅ローンが残っている場合には、買い替え目的の売却でなくとも譲渡損失を控除することが可能です。この特例は所有期間が5年以上の不動産を売却したときにのみ適用可能です。ただ、要件をすべて満たしている場合でも、譲渡損失全額を控除することができない場合があります。それは、損益通算できる譲渡損失の限度額が設けられているからです。その限度額というのが、不動産売却の前日における住宅ローン残高から売却価格を差し引いた金額になります。したがって、売却価格がローン残高を下回る場合には、売却価格とローン残高の差額分しか控除することができないことになります。こちらの特例の繰り越し控除も、合計所得金額が3,000万円を超える年は適用できません。
この2つの特例はあくまでマイホーム用のものです。したがって、投資目的の不動産を売却した際にはいくら譲渡損失が発生しても、損益通算することはできません。投資用不動産を売却する際には、マイホーム以上に損失を出さないよう気をつけなければなりません。
これらの控除は税務署が勝手に処理してくれるものではありません。自分で申告しない限り、税務署は誰にどれくらいの譲渡損失が発生したかを把握することはできないのです。利益が出なかったからと言って確定申告を怠ると、税金面でさらに損をすることになります。少しでも多く手元にお金が残るよう、損失が出た場合でも欠かさず確定申告を行うようにしましょう。

 

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