コラム

エステートワン

2018年10月09日

不動産売却の時にかかる税金の種類を知っておこう!

不動産の売却の際にはさまざまな費用がかかりますが、なかでも意外に高額なのが税金です。事前にどのくらいの額になるか把握していないと、その後の資金繰りにも影響が出てしまうでしょう。おおよその税額が事前に計算できるよう、税金の種類や税率、額についてくわしく解説します。知らないと損をする注意点もありますので、それとともに見ていきましょう。

不動産売却にかかる税金の一種、印紙税と節約法

不動産を売却するときにかかってくる可能性がある税金は、大まかに分けて三種類であり、「印紙税、譲渡所得税、住民税」となります。まずは印紙税から見ていきましょう。印紙税とは、金銭を伴う契約や取引があった場合にかかってくる税金です。現金で納めるのではなく、切手のような形の「収入印紙」というものを購入して、契約書や領収書に貼ることで納付します。

基本的に印紙税はほとんどの取引にかかってきますが、対象となる取引額が決まっているため、通常の買い物で印紙を目にする機会はあまりないでしょう。たとえば領収書に貼る印紙税は、対象が「5万円以上」のものにだけかかってきます。通常のスーパーなどでの一回の買い物は5万円には満たないため、非課税扱いとなって印紙を貼る必要がないのです。しかし家電製品など高額な商品を買って、レシートの額面が5万円を超えれば、収入印紙を貼る義務があります。額面が5万円以上100万円未満の領収書の場合、200円が印紙税額です。高額商品を買ったときのレシートが手元にあれば、確認してみましょう。200円の印紙が貼ってあるはずです。

印紙は基本的に、それを貼る文書を作成する側に支払い義務があります。たとえば、10万円のものをお店で購入した場合の印紙税は200円ですが、領収書を発行する側、つまりお店がそれを負担しているのです。これを不動産の取引に当てはめると、契約書を作成する側、つまり多くの場合は売却する側が支払うことになります。このような理由で、不動産売却のときに印紙税を支払うことが必要なのです。

では、具体的な印紙税の額について見ていきましょう。ちなみに先ほど例に挙げたような、品物をお店で購入した場合の領収書にかかる印紙税と、不動産の売買契約書にかかるものでは適用金額が異なります。不動産売買の場合、非課税となる取引額は1万円未満ですが、これはあまり現実的な額とは言えません。契約額が100万円を超えて500万円以下であれば必要な印紙は「2,000円」、500万円を超えて1,000万円以下であれば税額は「1万円」なので、このあたりから現実的な取引額になってきます。以降は1,000万円から5,000万円以下で「2万円」、5,000万円から1億円以下で「6万円」が印紙税額です。最高額は、契約が50億円以上の時の「60万円」となります。契約額に対してそれほど高額ではないのですが、避けられない税金でもあるのです。ちなみにこれらの数字は基本となる税額であり、取引時に軽減税率が適用されていれば、もっと安くなることもあります。

取引額の何千万円、何億円といった額から見ればかなり安い印紙税ですが、節約できるならそれに越したことはありません。本来なら契約書は、買い手や売り手などの関係者に一通ずつ作るものです。当然、印紙は契約書の数だけ貼らなくてはなりません。しかし、一通の原本に印紙を貼り、あとはコピーして関係者に配れば、印紙代は一通分だけで済みます。複数の買い手がいる場合などには、とくに有効な節約法と言えるでしょう。他にも契約書を紙ではなく、PDFなど電磁的記録で作成して印紙税を回避する手段もあります。しかし契約後にトラブルがあった場合にはこれらがマイナスに働くこともあるため、契約書を作成する際に専門家に相談しておくと良いでしょう。

お店で商品を買うときには、お店側が印紙を用意して貼ってくれます。しかし不動産を売るときには、売り主側が用意しておかなくてはなりません。収入印紙は郵便局や法務局、一部のコンビニエンスストアで購入できますので、必要額がわかったら準備しておきましょう。似たようなものとして登記印紙や収入証紙というものが存在するので、買い間違いには注意が必要です。もし誤って所定の税額より高い印紙を貼って消印を押してしまっても、税務署で手続きを踏めば還付が受けられます。

譲渡所得税と住民税、知っておくべきポイント

印紙税は不動産売却時に必ずかかってきますが、譲渡所得税と住民税はそうではありません。この二つは不動産を売却したときの「譲渡所得」がある場合にだけ発生します。譲渡所得の計算方法はやや複雑なので、これについて詳しく解説します。

譲渡所得とは、平たく言えば「その不動産の売買で儲けた額」です。たとえば、所有している不動産が5,000万円で買ったものだとします。これを7,000万円で売ったとすれば、収支はプラス2,000万円であり、これが大ざっぱに言えば譲渡所得にあたるものです。ここに譲渡所得税と住民税が課税されます。実際には購入額から建物部分の減価償却費を引かれますし、売却額からはかかった費用(不動産会社の仲介手数料など)も控除されるため、これはあくまで概算です。また計算の結果、譲渡所得がない(あるいはマイナス)なら課税はされません。

譲渡所得額がわかったら、それに税率をかければ所得税と住民税が算出できるのですが、ここに大きなポイントがあります。それは、「該当の不動産を所有している年数」です。所有している期間が5年以下であれば、「短期譲渡所得」という扱いになり、所得税は30%、住民税は9%を課されます。先ほどの例で言えば、譲渡所得が2,000万円ですから所得税は600万円、住民税は180万円で計780万円を確定申告の前後で支払わなければなりません。とくに所得税は高率であり、譲渡所得が大きいほど負担となるでしょう。

いっぽう、もし所有期間が5年を超えていれば、「長期譲渡所得」という形で課税されます。この場合は所得税が15%、住民税が5%となり、短期譲渡よりもはるかに安い税額で済むのです。同じく先ほどの例で考えると、所得税が300万円、住民税が100万円で合計400万円となります。もし売却を考えている不動産が、所有して4年ほどの物件の場合、あと1年待ってから売却すれば税額はほぼ半分となるわけです。高値で売れるタイミングというのもあるため、長期所有区分になるのを待つことは必ずしも正解ではないかもしれません。しかし売却のタイミングを決める際には、この税率の差も考慮しておきましょう。

もう一つ、税額が大幅に安くなる可能性があります。短期所有や長期所有に関わらず、売却物件に居住していた場合、つまりマイホームを売却するときには、大幅な控除が受けられるのです。これは譲渡所得から最大で3,000万円の控除を受けられる制度で、先ほどの例で見ると2,000万円-3,000万円となり、譲渡所得はマイナス1,000万円、つまり税金はゼロとなります。自宅を売却した場合は住むところがなくなり、必ず次に住む場所を確保しなくてはなりません。そのためこのような優遇措置がとられているのです。

不動産売却に関わる税金のうち、譲渡所得税と住民税は分離課税であり、損益は他の所得との通算ができません。給与所得者であるサラリーマンであっても、売却益が出て課税された場合は確定申告が必要となります。会社の年末調整とは別に行わなくてはなりませんので、注意しておきましょう。譲渡所得税やマイホーム控除には細かい条件がつくため、売却の前には必ず専門家に相談し、税金の額を計算してもらうことをおすすめします。

 

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